Proef NHG geslaagd, je kunt je ex-partner makkelijker uitkopen met NHG beheertoets.

Het is gelukkig al een tijdje mogelijk maar NHG heeft de toetsnorm voor scheidende stellen nu officieel aangepast per 1 januari. Dit betekent dat ex-partner makkelijker uitkopen nu een feit is.

Hoe werkt dat eigenlijk, uitkopen?

Stel de woning is € 300.000 waard en de hypotheek is € 200.000, dan is de overwaarde dus € 100.000. Degene die de woning overneemt moet dus de helft van de overwaarde, € 50.000 dus, betalen aan de ex-partner als uitkoopsom voor de eigen woning. Dan heeft de blijvende partner dus een hypotheek nodig van € 250.000 als er geen andere middelen beschikbaar zijn.

Vaak was dit een probleem, een hypotheek van € 200.000 op 2 inkomens versus € 250.000 op 1 inkomen. Doordat de rente zo laag is en er een verplichte aflossing is voor hypotheken kan de toetsnorm iets versoepeld worden. Achterliggende gedachte is dat een huurwoning veelal duurder is. Als de maandlast betaald kan worden, waarom dan niet?

Wat gebeurt er met de bestaande hypotheek?

Als je een woning overneemt neem je eigenlijk 50% over, de andere 50% had je immers al. Voor deze nieuwe 50% gelden de huidige regels, dus moet deze hypotheek afgelost worden. Was er nog een deel aflosvrij dan mag een deel hiervan behouden worden. De nieuwe hypotheek valt binnen het bestaande rentecontract. Je kunt dus niet direct profiteren van de allerlaagste rente. Uiteraard mag je het rentecontract verbreken maar dan wordt er een zogenaamde boete berekend. Deze boete kun je ineens of uitgesmeerd betalen. Dit laatste heet rentemiddeling. Beide maatregelen zorgen voor een lagere maandlast maar een verdere verhoging van de schuld met de boete. Dit maakt niet uit voor de toets, als de nieuwe maandlast past dan zijn er mogelijkheden.

Rekenvoorbeeld

Stel jullie hadden een annuïteitenhypotheek, 5 jaar geleden afgesloten voor 3% en 10 jaar vast. Het contract loopt dus nog 5 jaar. Jullie betaalden per maand een annuïteit van € 843 per maand voor € 200.000 hypotheek. Nu zou je voor € 250.000 met 3% maandelijks € 1.054 betalen. Zou je opnieuw mogen afsluiten tegen 1% rente dan zou de maandlast € 804 zijn voor 250.000.

NHG toetst dus of de maandlast van € 1.054 gaat passen. Als dit niet lukt kan er rentemiddeling ingezet worden, het rentecontract wordt dan opnieuw voor 10 jaar afgesloten en de boete wordt verrekend. Deze berekening is veel complexer dan ik hier beschrijf, maar het gaat even om het principe. De bank stelt dan dat zij 5 jaar lang 2% rente mislopen. Deze rente middelen zij dan en dan zal het nieuwe contract circa 1% hoger, dus 2% worden. Dus dan wordt de maandlast € 924.

Als deze € 924 past op het maandinkomen, dan mag de hypotheek worden overgenomen en kan de ex-partner hoofdelijk worden ontslagen van de hypotheekverplichting en de uitkoopsom van € 50.000 ontvangen.

Nieuwe hypotheek afsluiten?

Als je een nieuwe hypotheek gaat afsluiten omdat je de bestaande woning verkocht hebt dan gelden de ruimere toetsnormen niet. De gebruikelijke normen voor hypotheek verstrekking zijn strenger, veelal scheelt dit enkele tienduizenden afhankelijk van het inkomen.

Ex-partner makkelijker uitkopen met NHG

Conclusie is dus, ja er is zeker meer mogelijk. Het zal niet voor iedereen werken, het hangt af van de hoogte van de hypotheek, de hoogte van de uitkoopsom, het inkomen en de resterende duur van het rentecontract en de eventuele boete. Maar voor veel stellen biedt dit echt wel een perspectief op behoud van de woning. Het is dus belangrijk om met elkaar in gesprek te blijven en samen de puzzel op te lossen. De wens om de woning te behouden is voor velen een wens. Fijn voor de kinderen maar ook fijn dat er niet 2 nieuwe woningen gezocht moeten worden in een overspannen woningmarkt. Aan de mediationtafel overleggen jullie samen wat de wensen en de mogelijkheden zijn, meestal een hele geruststelling.