Wat als je gaat scheiden, verkoop je dan de woning en waar moet je dan op letten? Of zijn er andere opties dan de woning verkopen bij scheiding?

Een woning is een kostbaar goed. We betalen aan hypotheeklasten hier gemiddeld een derde van ons inkomen voor. Een serieuze kostenpost dus.

Als je gaat scheiden dan heb je ineens twee woningen nodig en dat is los van de extra kostenpost ook nog eens heel moeilijk te vinden.

Woning verkopen bij scheiding of behoud woning

Wat zijn zoal de opties:

  1. De woning verkopen bij scheiding
  2. De ene partner neemt de woning over
  3. De andere partner neemt de woning over
  4. De woning blijft voorlopig onverdeeld

Woning verkopen bij scheiding

Soms is dit de beste optie, het huis is te groot of de maandlast te hoog. Soms zit er veel overwaarde in een woning en kan deze niet bijgeleend worden. Maar het kan ook een emotionele keuze zijn om allebei opnieuw te beginnen, hoe dan ook er is werk aan de winkel.

Uiteraard bepaal je eerst of je zelf de verkoop gaat regelen of dat een makelaar dit voor je doet. In een markt met veel vraag naar woningen kan een woning die in dit segment valt, snel verkocht zijn. Het voelt soms ongemakkelijk om hier een makelaarscourtage voor te betalen. Maar een makelaar doet meer voor zijn/haar geld, wellicht valt er toch een hogere prijs te behalen of kent de makelaar een koper die meer bij jullie past. Denk aan de oplevertermijn of eventuele overname van inboedel en dergelijke.

Als je bezig bent met je scheiding en tegelijk komt de woning in de verkoop dan is het wel handig om in je scheidingsconvenant goede afspraken te maken over de verkoopprijs en levertermijn maar ook over de bewoning en de maandelijkse lasten. Realiseer je ook dat een eventueel ouderschapsplan nog steeds uitvoerbaar moet zijn zonder huis.

Kun je al een woning kopen voordat de scheiding is uitgesproken?

Dat hangt uiteraard van veel factoren af. Is er sprake van een gemeenschap (van goederen) dan moet deze eerst ontbonden worden anders is het eigendom mogelijk weer van jullie samen. Banken vinden de ontbinding van de gemeenschap nog niet voldoende voor het verstrekken van een hypotheek. Hiervoor moet de scheiding ingeschreven staan bij de gemeente. Voor huren geldt hetzelfde, eerst de gemeenschap ontbinden hoewel dit achteraf vaak makkelijk te corrigeren is.

Wanneer kan ik beschikken over de overwaarde?

De prijs voor de woning wordt betaald op het moment van levering, de sleuteloverdracht dus. Die dag zit je bij de notaris en deze regelt dat de hypotheek van de koper gestort wordt en vervolgens lost hij daarmee jullie hypotheek af, houdt vervolgens alle kosten in en het restant wordt conform de afspraken in het scheidingsconvenant, aan jullie overgemaakt.

Moet ik over de overwaarde belasting betalen?

Er hoeft geen inkomstenbelasting betaald te worden, de overwaarde is dus netto te gebruiken. Wel kan er vermogensbelasting over gerekend worden als het bedrag hoger is de vrijstellingsgrens en op 1 januari van een jaar op je bankrekening staat. Gelukkig valt de vermogensbelasting erg mee als je dit vergelijkt met de inkomstenbelasting, dus als je besluit te gaan huren dan kan het zijn dat je elk iets moet betalen over je vermogen.

Wat als ik een ander huis koop?

Er zijn een aantal regels van belang. Stel je had een (deel) aflossingsvrije hypotheek op de gezamenlijke woning, dan behoud je dit recht voor de helft op een nieuwe hypotheek. Deze moet dan wel binnen een jaar aangegaan worden anders ben je toch verplicht af te lossen. Overigens wil de fiscus dat je de overwaarde in je nieuwe woning investeert, pas na drie jaar vervalt deze regel. Dus koop je binnen drie jaar een andere woning dan moet je de overwaarde gebruiken voor de aankoop, doe je dit niet dan is een deel van je nieuwe hypotheek dus niet aftrekbaar.

Wat als ik ga huren?

Als je besluit niet te gaan kopen dan heb je uiteraard geen last van de hierboven genoemde beperkingen. Behalve dan de eventuele jaarlijkse vermogensbelasting. Let ook op dat bij huren er sprake is van een huurindexatie, dat is de automatische verhoging jaarlijks van de huur. Bij een hypotheek heb je meestal een aantal jaren de rente vastgezet, bij huren is hier geen sprake van, dat wordt over het algemeen, elk jaar een beetje duurder.

Kan ik mijn overwaarde gebruiken om aan te tonen dat ik de huurprijs kan betalen als mijn inkomen te laag is? Nee omdat vermogen iets anders is dan inkomen. Stel dat je een dag nadat je het huurcontract getekend hebt, al je vermogen uitgeeft. Soms wil een verhuurder hier toch mee akkoord gaan maar dan verlangen ze vaak de huur voor 1 of 2 jaar vooruit. Hiermee kopen zij een stukje zekerheid. Dit kan voor jou gunstig zijn als je zeker weet dat je daar minimaal 1 tot 2 jaar wilt blijven wonen. Bovendien slinkt je vermogen dus hoef je minder vermogensbelasting te betalen als hier sprake van zou zijn.

De woning verkopen bij scheiding vraagt dus om zorgvuldige afwegingen, zeker in een lastige periode van scheiding kan dit extra moeilijk zijn. Laat je dus goed voorlichten en stem alles zorgvuldig af, je kunt het maar beter in één keer goed doen dan achteraf van alles repareren met alle gevolgen van dien.